【欧浪】西班牙出台住房法律 设立住房压力区限制租价

欧浪新闻10月26日（马德里 柳传毅） 在经历一年多的争论后，西班牙联合政府在今日的内阁全会上通过了新的全国住房法律，其中包括允许自治区设立住房需求紧张区（压力区），在这些区域应用官方租金指数，设立最高租金，目的是降低紧张区的租价，法律并以减税手段奖励出租住房的房东，以及对蓄意空置住房者给予惩罚，额外征收150%房产税。

之所以说争论了一年多，因联合政府内的社工党和伙伴我们能党有较大的分歧，例如是否启用官方租金指数干预市场是最大的分歧，我们能党力主打击财团和房地产投机，因很多银行和地产财团蓄意将住房空置以哄抬租价飙升，社工党一直不那么同意使用官方指数限制租价，但最后达成妥协，新的法律是在住房压力区限制租金。无论如何，新的全国住房法还要在国会通过。

推广 新的全国住房法的主要内容包括如下： 官方最高租金指数 政府在住房压力区使用官方租金指数限制租价，允许自治区对大型物业主执行该措施，并依据自身情况在住房紧张区设定最高租金。所谓的大型物业主指：在住房紧张区有10套房屋以上（包括车房和储物房）、或者总面积超过1500平米的地产财团或者公司。自治区政府在18个月内依据官方统计设定最高租金指数。因此，小型业主的租价不会受到限制。住房紧张区可以是一条街道、一个城市区份甚至整个城市，符合住房紧张区的两个标准为： -该地区的抵押贷款或租金的平均价格，加上基本开支（水电、瓦斯、通讯、物业管理以及与不动产相关的税税务开支）超过了本地平均家庭收入的30%。

-该地区的房价和租价持续五年高于自治区消费者物价指数IPC五个百分点。

冻结住房压力区的租金增长 在住房压力区拥有房屋的小业主和大业主不受价格限制，但将受到租金冻结的影响，影响到新合同和已签署的合同。当一个住房合约到期时，租客可以申请延期三年，合约条款不变，也即三年内不加租，而只能依据物价指数IPC上调租金。但在特殊情况下，可以加租10%，例如：合约期为10年；住房经过新装修；能源效率改善了30%。

通过税务优惠鼓励出租 新的住房法包括税收激励措施，以普遍性地降低租金。通用法规是通过个税IRPF减轻出租人的税负，其租金收入的60%可以纳入减税项，但一些特别情况可达90%，具体如：住房在最近两年装修过，减税60%；承租人为35岁以下年轻人，减税70%；住房位于住房紧张区（área tensionada），业主下减5%房租，减税90%。

对空置房的惩罚 新的法律规定，拥有四套住房以上，又将其空置达两年的物业主，市政府可以对其额外征收150%房产税IBI，但有正确理由未能让住房用于租赁的例外，例如：住房属于本人第二住宅，在改造工程或装修中，已经投放到市场但无人租等情况。

建设更多社会保障房 新的国家住房政策包括建设10万套公共保障房。法律预留30%的城市建筑地皮用于建设公有住房，其中10%用于廉价出租。

对弱势家庭的驱赶保护 关于对未支付租金的驱逐（Desahucios），新的法律规定，如果原告是自然人，法院将依职权对弱势家庭的驱逐暂停两个月，如果原告是法人，暂停驱逐为四个月。

所谓的弱势家庭必须有官方鉴定，这是在最大程度上保护赤贫收入家庭因交不起房租而沦为无家可归者，造成社会悲剧。

西班牙同时有很多犯罪式的强占入住（Okupas），法律认为，以暴力方式进驻他人住宅属于犯罪，这些会被执行强制驱赶。不过，也有很多社会流氓和混混借助对弱势人群的保护法律为幌子，占住他人住宅。

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