【欧浪网】下周起按揭买房 贷款合约须服从新生效法律

欧浪解读 6月15日马德里（柳传毅） 依据政府公报的通报，西班牙新一代的《按揭贷款法》从下周一17日起正式生效和执行，被大幅修订过的贷款法律，从多个层面加强了贷款合约的透明化，新法加强了对借贷人消费者的权利的保护，引进十多项重大新内容，属于更大程度地保护消费者的权益，废除以前立法的不公规定，限制金融单位的一些行为，加强条款的透明度，要点诸如：废除霸王条款如“触底利息条款”，固定/浮动利息合约可更改，降低提前还债手续费，放宽提前解约期限，提供贷款的金融方和借贷消费者共同分摊一些合约费、手续费，禁止在贷款合约里捆绑其他金融产品（即禁止银行提供贷款时强迫消费者买某种保险），等等。

这是西班牙在欧盟多次敦促和发出处罚威胁下而最旧有的法律进行的修改。依据欧盟委员会在2014年通过的关于加强欧洲贷款消费者权利保障的全欧共同法令，成员国须在两年内修改本国的贷款法律以迎合欧盟共同法律和进一步保障消费者权利。依照欧盟指令，西班牙须在2016年下半年完成修改，但西班牙的政治不稳导致这道立法作业一拖再拖，欧盟于去年开始将西班牙诉讼到欧洲政策法院，对西班牙的立法延误惩处是每逾期一天罚款10万欧元。西班牙在2月份通过了新法，新法此后颁布在政府公告BOE，依据公告，新法在发表公告三个月后生效，等于说，新一代按揭贷款法是从6月15日起生效和施行，因今天为周六，实际上是在下周一起执行。

新的贷款法本来在2月份已经在国会得到绝大多数党派的同意放行，但在一些技术领域推迟了新法的执行期，例如银行和公证员之间的信息互换，以及新法要求推销贷款的银行职员必须经历信贷知识培训和具备一定水平，等等，是让贷款新法拖延至今才生效执行的原因。

以上提及的修改均由本报多次报道和解读过，因法律从下周起正式施行，以下是新法的要点： - 预备签约阶段 在正式签约前十天，银行有义务向借贷人清晰、准确地叙述清楚合约的内容、细节以及其借贷人承担的风险；在预备签约阶段提供免费咨询； 禁止引入被最高法院判为无效的条款（例如触底利息条款-cláusula suelo）。

- 提前毁约期-Vencimiento anticipado 这是重大的修改，涉及到借贷人发生违约停供时的收楼后果。旧有法律是逾期三个月即构成单方提前毁约行为，债权银行可提出诉讼，执行解约和收楼抵债。

新法将提前解约期放宽到12个月（前任政府底稿是9个月），等于债务人在停供一年后方可被银行诉讼和执行解约；或者在供款的第一阶段（首年），其逾期供款金额达到了贷款金额的3%，或者在第二阶段也即供款了15个月后，其逾期供款金额达到了贷款金额的7%时，可被诉讼和执行解约，也即执行收楼和将债务人赶出住宅。

- 滞纳加息-Intereses de demora 滞纳利息指借贷人违约断供时，可被银行以逾期违约为由追加X百分点利息，未来的法律规定，发生逾期不供款时，在约定利息基础上追加的滞纳利息最多不可高于3个百分点。这里的意思是，例如约定好的贷款利息为3%，当断供时，银行最高只能在约定利息上再追加3 个百分点即6%。旧有法律是允许银行可追加三倍利息。

- 提早偿还-Amortización anticipada 这是指贷款人有钱提前偿还债务时产生的手续费，在首10年内预先偿还，消费者须支付手续费2%，此后为1.5%。如果是固定利息合约，在首三年内提前偿还，为0.25%，如果是浮动利息，在首五年内提前偿还，为0.15%。

- 产品关联-productos vinculados 新法禁止银行在提供贷款时，在合约内加入产品捆绑条款，等于说，以条款注明这个借贷关联上其余的金融产品，例如，借贷一笔钱时，消费者会被强迫购买银行的各种保险（人寿、住宅、养老、医疗保险之类）以及须刷卡消费（即每年须刷卡消费达某金额），旧有法律允许通过条款捆绑产品，但新法予于禁止。

这实在是让人拍手叫好的新规定，但也许我们高兴的太早了，因新法仅是禁止在合约里加入捆绑条款文字，也即银行可以通过另一个独立的合约变相地捆绑，等于说，只要贷款合约不写有捆绑条文即可，银行可以要求消费者签贷款时，另签一个买保险合约，因此，这是法律变相地允许银行继续捆绑其余金融产品在贷款内。

为何法律“做婊子又要挂牌坊”，因银行对政府的施压太大。西班牙银行业在2012年几乎崩溃，被国家注入600亿欧元血液后得到解救，从各方报道可看到，银行业这几年的收益大增，原因之一就是银行业通过捆绑销售恢复了元气也即赚大钱，也等于充足风险储备，也才能通过欧盟的银行业压力计测验，如果不允许捆绑，银行因丧失一个主要收入来源，又会向国家发出银行业在窒息的威胁。这也是大量保险企业投资进银行业的原因。

- 浮动改固定-Conversión a fija 将一份浮动利息合约改成固定利息，手续费为0.15。如果在三年内后更改为免费。