【欧浪网】注意新生效法令！今天起租房合同必须这样签

欧浪解读 3 月 4 日马德里（柳传毅） 西班牙政府在上周五出台关于住房租赁法律的紧急施行措施，新的法令从法令在内阁被通过，颁布政府公告的次日起开始有效，也即从昨天周日起生效。因此，从今日起签订的租赁合约必须服从新的法令，新法以推动西班牙住房的可及性、稳定租价、加强对承租人的权利保障等为要旨，要点包括： - 延长合约的强制性续期期限； - 指定租金调涨最高升幅； - 禁止额外多收押金； - 合约手续费中介费由谁付； - 房产税 IBI 由谁付： - 解约和房东收房权利和通知期限； - 制定 “国家租赁价格参考指标”，作为市政府指定官方租价参照 ...

立法背景和措施有效期 这是政府针对西班牙 1994 《城市租赁法》（ Ley 29/1994 de Arrendamientos de urbanos- 简称 LAU 1994 ）作出的要点修改，这部法律在 2013 年经历人民党执政府予于过修改。

自 2015 年起，因西班牙租赁价格在显著飙升，本届社工党执政府以遏制租价增长、避免租赁泡沫为目的，在去年 12 月对本部法律大幅修改，但修改案未能在国会通过。

上周，政府以租赁市场有紧急性需要为由，在 12 月的立法底稿基础上摘出一些要点措施以国家法令式施行，也即避免要被国会放行，而可以立即执行。

但这仅是可以立即施行的国家法令，而法令则尚不是最终的立法，因此，这些紧急措施以后依旧要提交国会以求通过，这个国会表决将发生在未来三十天内，因西班牙将在 4 月 28 日举行首相选举，导致本届政府将在一个月内解散。

因大选，本届国会将在 3 月 5 日正式解散，全体 350 名议员卸任，但国会解散不等于国家立法机器停止运转，因必须有一个留守国会以应付在大选期间至新一届国会产生期间出现的各种立法需要，留守议员人数为 65 名，组成国会常驻小组。

意思是说，这 65 名议员此后将表决以上的住房措施，如通过，昨日起的紧急措施继续施行，相反，措施又会被禁止施行。在这 65 名留守议员里，会反对的党派（人民党、市民党）和赞成以及可能赞成的党派（执政派社工党、左派以及其余民族党）几乎各半，因此，这些措施有可能被国会下议院通过。

无论如何，新措施从今日起执行，无回溯执行性，也即影响到今日起签订的合约。以下讲解下今日起签订的租房合约须服从的新法规： - 延长强制续期期限 旧有租赁法是在完成了首年租期后，强制延期两年，如今是强制延期四年，也即整个“基本义务期”从三年延长到五年，等于承租人有五年居住保障。但如果出租方是公司、房产商，以上的强制义务期为七年。

在完成了五年（对公司而言则是七年）最低义务期限后，默认延期三年，也即两方任何一方在五年（或七年）后都无预先提出解约意愿时，无需明文提出下，默认再延期三年（若是公司出租则为五年）。

- 房东可在特别情况下停止租赁 法令强制最低租赁期为五年，但同时，在尽管两方都正确履行了合约义务的一年后，房东可以以一些特别理由收回住房，或者说不再用于出租，因这些“特别理由”必须是与房东家庭本身和其直系亲属有居住需要有关的理由，诸如：“以法院判决为证的房东夫妻关系破裂、离婚、夫妻关系无效，房东因子女结婚，因收养孤儿而导致有居住需要时，房东可以在签约一年后停止出租，收回住房为己用”。

本规定出自《租房法》第 9 条第 3 节，多数合约都会写上这一条： El Arrendador podrarecuperar de la vivienda arrendada a partir del primer año de celebración del contrato,para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer gradode consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentenciafirme de separación, divorcio o nulidad matrimonial .

解释：该注意的是，这是法律授予房东在签约一年后，就算房客正确交租无任何违约都有停止租赁、正确提前解约的权利，注意这里是“停止出租”，也即不再将住房投置于租赁市场而收回己用，理由与房东离婚，或子女结婚或收养有关，且有法律文件确证。此情况下，房东可以停止租赁，但显然，如果房东以法律理据收回住房后，不是收回己用，而是重新投入租赁市场将房子租给其余租客时，属于违法行为。这是租赁方和承租方都该了解的。