海外财团为何动则吞噬上千套西班牙住房投资目的何在？是否有阴谋？

欧浪网评论文章：海外投资者的购房热在升温，4月到6月份的房产交易为80800套，其中14600套被外籍人士买走，这些购房的外国人，包括定居在西班牙的外籍移民和非定居性海外投资者，占该期交易份额的18%，而其中属被非定居性海外投资者买走的为8000套，这显示在第二季度的交易里，真正的海外投资者在其中占10%左右。

而买走这八千套住房的海外人士又是什么人？其中属风险投资的海外基金（集团）占相当部分，包括为投机而来的“秃鹫基金”，这些基金动则可吞噬规模为几百或上千住房的套餐，如美国风险财团H.I.G基金，就以一亿欧元一口气买下西班牙“坏账银行”提供住房939套。

到第三季，海外基本在西班牙房市的投资份额提高到23%，如美国的黑岩财团（Blackstone）以更加实惠的价格买下马德里市政府用于租赁市场的公共保障房1860套，仅花1.25亿欧元，高盛财团（Goldman Sachs）紧跟而来，以2.01亿欧元吃下马德里大区政府房屋署(Ivima)下社会公共房3000套。这些财团占去海外投资的最大份额，而财团明年则还有上百亿资本在准备向西班牙房市下注。

名声并不好的风险财团为何如此热衷西班牙房市？主要是西班牙家庭和住房结构在危机以来发生的变化，让财团对西班牙胃口大开，他们主要是打算在中期内完成一场对西班牙租赁市场的调整，实现投机回报目的。

西班牙上一个十年经济期让西班牙私有住房率高达85%，高于欧盟平均水平15个百分点，西班牙的私有住房率并且远远高于法国、英国和德国（强大的德国甚至不足45%）。西班牙危机后许多这些被视为“活在能力之上”的中产阶层也一下沦陷为负资产阶层，房贷烂帐导致的贷款房回收在增加，于此同时，西班牙奇高不下的失业率也在加紧摧毁家庭结构图，从危机前的近2400万个家庭减至如今的2200万个（例如失业者无法负担房租搬回父母老家合住）。

这个非常不正常的租赁住房率结构被海外财团尤其是风险投机者认为有利可图之至，风险家多数认为西班牙如今不到15%的租赁市场结构率在中期里会有一场重大的改变，随着尽管缓慢的经济复苏和就业的改善，西班牙租赁市场结构势必返回到相当于欧盟多数国家的水平，即30%到25%，经济改善后的家庭结构会重新出现扩张，危机来被空置的住宅会重新被投入到租赁市场，租赁需求会增加。

而机会难得是，与危机前相比，西班牙房价正跌向谷底，至第三季房价平均跌幅至38%，东南部沿岸海景物业更超过了50%。但财团最喜欢吃下的还是“坏账银行”里的烂账房和银行业的库存房，更可口的是各地市政府大促销活动以套餐垫底价出售的公共房，某些甚至不到五万欧元一套。因为公共房只能用于社会保障下的公共租赁用途，那么财团的目的就非常明显，就是投机西班牙的租赁市场。

因为假设以每套5万买来的公共房，投放到租赁市场的话，租金受官方限制也能以300欧元租出，获得的回报率是6%的保证。银行抛出的库存房则是自由商品房，以每套10万买进计，如以市场价格700欧元租金投放到租赁市场，回报率则是7%。这样的投资回报，在目前的欧洲只有在西班牙房市市场能找到，这是财团蜂拥登录西班牙的原因之一。

但风险投资毕竟带风险，除了廉价房租的公共房被投放到租赁市场较有高回报保证外，对自由商品房的投机，财团大鳄打算动用几百亿欧元以撬动西班牙租赁市场结构变化则带风险性。主要是西班牙空置房（新房和二手房）太多，加上80万银行库存房，西班牙市场被空置的住房超过300万套，故而若说投机当前的租赁市场的话，短期内属无利可图。所以，财团在西班牙下注能否成功，还受西班牙经济复苏和就业改善的影响因素。无论如何，财团看到了能在西班牙大赚一笔的好机会，打响一场中期投资战，目前在争先抢滩。

也所以，尽管西班牙房价一跌在跌，但不少专家观察和分析继续在称西班牙房市还有15%到20%的跌幅余地，说下跌趋势会维持到2016年甚至五年后。这些舆论未免不是财团为抢滩西班牙和为继续捡便宜货而需要的策略，这也符合风险基金一贯的“秃鹫手段”做法：即开始时拼命唱衰目标市场，到最有利的时机就扑下叨食猎物，而在得手后再高调唱好市场，吹起一个购房热撬动房市上升泡沫，之后便是财团高价脱手。故而风险财团登录西班牙固然为西班牙提高信心有好处，但风险投机者或也潜隐风险，风险家一般没有长期投资打算，而是赚到大钱就逃出市场。风险财团在中期里是在租赁市场获利，之后便是伺机再抬高市场，以顺利完成一次资本胜利大逃跑行动。

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